Перестраиваем дом – требуется ли разрешение на реконструкцию?

Актуальный вопрос для владельцев загородного жилья.

Логика законодателя понятна, когда устанавливается обязанность согласовывать с местными властями любое капитальное строительство на дачном или садовом участке. Так государство контролирует владельцев загородной недвижимости и следит за сохранением земельных ресурсов. Но если дом уже построен и требуется всего лишь расширить его площадь, сделав пристройку — неужели опять придется получать разрешение на проведение строительных работ?

Реконструкция и капитальный ремонт: в чем разница?

Правовые категории и понятия обывателя не всегда соответствуют друг другу. Когда дачники говорят о капитальном ремонте, то зачастую подразумевают переустройство существующего здания, то есть реконструкцию. А с точки зрения закона «ремонт» и «реконструкция» — это два совершенно разных понятия.

Если говорить по сути, то:

• реконструкция есть всякое изменение базовых параметров постройки (высота/ширина/длина);
• ремонт — это обновление (восстановление или замена) определенных элементов и деталей строения, то есть возвращение к изначальному техническому состоянию.

Если в результате ремонтных работ создаются новые несущие конструкции здания, системы инженерно-технического обеспечения, следует однозначно говорить о реконструкции.

Зачем владельцу частного дома вникать в такие правовые тонкости?

Дело в том, что градостроительное законодательство устанавливает разные требования к проведению строительных работ в зависимости от категории. В отличие от ремонта, реконструкция частного дома в обязательном порядке согласовывается с местными властями. Действующий порядок точно такой же, как и для капитального строительства дачи «с нуля»:

• сначала необходимо направить в администрацию уведомление (документ установленной формы) о планируемых работах, в которых следует перечислить все предполагаемые изменения;
• дождаться положительного ответа от чиновников;
• по завершении реконструкции подготовить еще одно уведомление, к которому необходимо приложить технический план на дом (это компетенция кадастрового инженера).

В единый госреестр недвижимости будет внесена обновленная информация о перестроенном доме, но только при условии полного соответствия установленным нормативам.

Это очень важно!

Для садовых и индивидуальных домов установлены предельные параметры по площади и этажности. Стоит только надстроить здание так, чтобы у него оказалось более 3 надземных этажей — и ни за что не сможете согласовать реконструкцию, пока «не избавитесь» от лишнего этажа. И проблема эта не такая простая, как может показаться. Нужно знать и учитывать массу нюансов при отнесении площадей к жилым/нежилым, подсчете этажности и количества этажей. Только грамотный кадастровый инженер может обосновать, почему чердак — это не мансарда, а подвал — не цоколь (и наоборот). Поэтому на услугах такого специалиста лучше не экономить, выбирая того, что подешевле.

Также следует помнить, что в некоторых случаях запланированную реконструкцию придется согласовывать с третьими лицами. Если ваш земельный участок располагается в границах приаэродромной территории или иной охранной зоны, то без разрешения уполномоченного ведомства (Росавиации, например) узаконить переустройство дома не получится.

Что будет, если провести реконструкцию без оформления?

Вопрос из той же серии, как: «Что будет, если построить дом без разрешения?». Неузаконенное строительство дома есть самострой, который рискует пойти под снос. Реконструкция, проведенная без согласования, также является нелегальной. При выявлении данного факта владелец может быть принужден к сносу всех самовольно возведенных конструкций. Последствия более, чем серьезные. Поэтому не стоит столь легкомысленно подходить к юридическому оформлению собственного дома.