Перепланировка квартиры в старом доме.

Вы замечали, как стремительно меняется мода, и как быстро люди привыкают к хорошему? Когда-то квартиры в домах советского периода (так называемых «сталинках», «брежневках» и даже «хрущевках») были предметом вожделения и гордости. Однако современные обладатели такого жилья считают его безнадежно устаревшим. Теперь совсем иные представления об организации пространства, огромный выбор отделочных материалов и мебели.

Поэтому все чаще владельцы затевают масштабное переустройство. Не просто переклеивают обои (красят стены), а «подгоняют» квартиру под себя, под свои нужды и запросы. Полет фантазии собственников жилья ограничен разве только финансовыми возможностями и… рамками закона.

Даже если квартира находится в частной собственности, сей факт не дает владельцу полную свободу действий при использовании квадратных метров. Перепланировка квартиры, например, требует обязательного согласования с властями. Вы знали об этом?

Перепланировка или ремонт?

Грань между этими понятиями: «ремонт» и «перепланировка» — очень тонкая, а разница — принципиальная. При перепланировке требуется внести коррективы в технические документы недвижимости (техплан, техпаспорт). Эти изменения предварительно согласуются с местными органами власти, а по завершении работ — ими же утверждаются. На простые ремонтные работы какого-либо специального разрешения у властей добиваться не нужно. Так, можно свободно поменять ванну на душевую кабину или вместо обоев нанести на стену декоративную штукатурку.

Перепланировка — это более грандиозное переустройство:

• смена мест расположения жилых комнат и мокрых зон;
• совмещение санузла;
• объединение балкона с комнатой;
• увеличение холла за счет ликвидации гардеробной;
• организация дверного проема в несущей стене;
• изменение площади жилой зоны за счет санузла и (или) кухни и многое другое.

В общем, если планируются манипуляции с несущими стенами, деревянными перекрытиями или мокрыми зонами — практически со стопроцентной вероятностью можно говорить, что это перепланировка.

Это интересно

При продаже жилья в новостройках часто встречается такая характеристика квартир как «свободная планировка». Однако рекламируемая «свобода» не исключает необходимость согласовывать перепланировку, когда владелец во время ремонта изменяет разметку комнат в технических документах (поэтажном плане дома).

Что представляет собой процедура согласования перепланировки квартиры

Как всегда, все начинается с идеи. Сначала из великого множества вариантов выбирается подходящий. Здесь важно четко осознавать свои цели и возможности, в том числе финансовые.

• Что вы хотите получить в итоге?
• Насколько реально это воплотить в жизнь?
• Какие моменты для вас принципиальные, а какими задумками готовы поступиться?

Ведь проект должен не только отображать ваши мечты и представления об идеальном жилье, но также соответствовать строительным и санитарным нормам. Поэтому выбирать идеи перепланировок можете свободно, а утверждать окончательный вариант следует только после консультации со специалистом.

Итак, что нужно сделать (все действия по порядку).

1. Подготовить проект задуманной перепланировки. Не «эскиз» нарисовать и не дизайн-проект, а заказать у профильных специалистов (действующих членов СРО) проектную документацию.
2. Заказать тех. заключение о допустимости такой перепланировки. Обратите внимание: если в процессе работ будут затронуты несущие конструкции, данное заключение должен выдать автор проекта этого дома. Если автора найти затруднительно, можно обратиться ГБУ «Экспертный центр».
3. Собрать комплект документов для согласования перепланировки: заявление, техническое заключение, подтверждение прав на жилье и др.
4. Обратиться в уполномоченный орган (в столице, например, этими вопросами заведует МосЖилИнспекция) и получить от чиновников «добро» на переустройство. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные согласования. К примеру, если квартира расположена в доме, признанном архитектурным памятником, и т. д.
5. По завершении работ пригласить кадастрового инженера, чтобы он отразил произведенные изменения в технических документах квартиры.
6. «Представить» ремонт специальной комиссии и получить акт о завершении работ.

Правда, чиновники могут отказать как в согласовании будущих работ, так и в утверждении выполненного переустройства. Если проект соответствует всем действующим требованиям и не нарушает прав соседей, такой отказ можно обжаловать.

Перепланировка без разрешения

А что, если не морочить голову бюрократическими процедурами, просто взять и переустроить квартиру по собственному хотению? Возможны проблемы.

Во-первых, с такой недвижимостью будет сложно заключать сделки: потенциальный покупатель обязательно проверит объект на предмет неузаконенных перепланировок.

Во-вторых, если (когда) всплывет факт такого несогласованного переустройства, владелец рискует:

• нарваться на штраф;
• получить предписание о возвращении помещения в первоначальное состояние;
• лишиться собственности.

Последняя в списке мера — крайняя, но потенциально возможная, особенно если владелец квартиры игнорирует выданное ему предписание, а выполненные работы способны повредить конструкции всего дома. Если же перепланировка выполнена хоть и без предварительного согласования, но в рамках установленных требований, то такое переустройство можно узаконить по факту. Правда, это не освобождает собственника от штрафных санкций, но позволяет легализовать недвижимость.