Продажа квартиры не всегда означает, что нужно платить НДФЛ. Все зависит от срока владения, цены продажи и того, можно ли применить вычет или льготу.
Когда налог платить не нужно?
НДФЛ не платят, если квартира была в собственности дольше минимального срока владения. Обычно это 5 лет.
Но в некоторых случаях достаточно 3 лет. Например, если квартира:
• получена по наследству;
• подарена членом семьи или близким родственником;
• получена в результате приватизации;
• получена по договору ренты;
• является единственным жильем.
Если срок владения прошел, декларацию 3-НДФЛ по этой продаже подавать не нужно.
Если срок владения меньше?
Если квартира была в собственности меньше 3 или 5 лет, налог может возникнуть. Но доход можно уменьшить:
• на имущественный вычет — до 1 млн рублей;
• или на подтвержденные расходы на покупку этой квартиры.
Одновременно применить оба варианта к одной продаже нельзя. Нужно выбрать, что выгоднее.
Например, если квартиру купили за 4 млн рублей, а продали за 4,5 млн рублей, налог можно считать с разницы — 500 тысяч рублей.
Когда декларацию можно не подавать?
Если квартира продана до истечения минимального срока владения, но доход от продажи не превышает 1 млн рублей, декларацию можно не подавать.
Если доход выше этой суммы, декларацию 3-НДФЛ нужно подать. За квартиру, проданную в 2025 году, декларацию подают до 30 апреля 2026 года, а налог оплачивают до 15 июля 2026 года.
Какая ставка налога?
Для налоговых резидентов действует прогрессивная шкала:
• 13% — с доходов до 2,4 млн рублей в год;
• 15% — с суммы превышения.
То есть 15% применяется не ко всей сумме, а только к части дохода сверх 2,4 млн рублей. Для налоговых нерезидентов ставка — 30%.
Льгота для семей с детьми?
Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без НДФЛ независимо от срока владения. Но должны соблюдаться условия:
• есть не менее двух детей до 18 лет или до 24 лет при очном обучении;
• в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено другое жилье;
• новое жилье больше по площади или дороже по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн рублей;
• у семьи нет более 50% в праве на другое жилье, которое больше нового.
Эта льгота работает, когда семья продает жилье и улучшает жилищные условия.
Подведём итоги: налог с продажи квартиры в 2026 году нужно проверять по трем вопросам:
- Сколько лет квартира была в собственности?
- Можно ли применить вычет или расходы на покупку?
- Есть ли право на льготу?
Если минимальный срок владения прошел — налог и декларация не нужны.
Если срок не прошел — налог можно уменьшить, но важно вовремя подать декларацию и правильно рассчитать сумму.