Загородные дома, земельные участки — все эти объекты относятся к недвижимому имуществу, для которого предусмотрен особый порядок оформления. Однако, если вы решили не покупать дом, а строить, то будьте готовы пройти «бюрократический квест» повышенной сложности. Зарегистрировать постройку в собственность можно будет только при условии предварительного согласования строительства.
К решению этой задачи придется основательно готовиться.
Порядок получения разрешения на строительство собственного дома
Принцип: «моя земля, что хочу, то и ворочу» — давно уже не работает. В сфере капитального строительства действуют жесткие правила.
Во-первых, любые виды строительных работ должны соответствовать категории и назначению земли. Нельзя возводить многоэтажки на сельскохозяйственных угодьях или станции техобслуживания на дачном участке.
Во-вторых, строительство зданий и сооружений должно быть в обязательном порядке согласовано с уполномоченными органами в установленном порядке.
Индивидуальное строительство
Если взять для примера земельный участок ИЖС, то его назначение изначально предполагает использование под частное строительство. Владелец такой земли имеет право построить:
- жилой дом;
- любые хозяйственные строения вспомогательного значения (от бани до беседки).
Однако, возведение собственного дома на участке ИЖС потребует согласования с местной администрацией. Эта процедура проводится в уведомительном порядке. То есть собственник земельного участка готовит уведомление о планируемой стройке (документ установленной формы), в котором сообщает предполагаемые параметры своего будущего дома. В ответ чиновники выдают уведомление о соответствии (или нет, если нарушены какие-либо нормы и требования). Впрочем, молчание администрации также приравнивается к согласию.
По окончании строительных работ наступает самый ответственный момент в оформлении построенного дома. Приглашенный специалист готовит технический план здания. Такой компетенцией обладает только кадастровый инженер, участник саморегулируемой организации. Он производит обмеры постройки, вычисляет координаты и вносит все данные в техплан. На основании этого документа дом, как объект недвижимости, будет поставлен на учет в кадастре. Готовый техплан прикладывается к уведомлению об окончании стройки (еще одному) и направляется местным властям для утверждения.
Какие проблемы могут ожидать собственника на данном этапе?
Честно говоря, рисков очень много. Зарегистрировать построенный жилой дом не получится, если:
- постройка не соответствует параметрам, установленным для индивидуального жилья (здание выше 20 м, более 3 надземных этажей, больше 1,5 тыс. кв. м площади и пр.);
- при строительстве не соблюдены отступы от границ участка и так называемых «красных линий»;
- строительные работы велись в особой охранной зоне (аэропорта, водоема и т. п.) без дополнительных согласований с уполномоченными ведомствами (Росавиация, Минприроды и др.);
- кадастровым инженером неверно проведена квалификация цоколя как подвала, мансарды как чердака и пр.
К сожалению, решить возникшие проблемы на этапе оконченного строительства крайне сложно, если вообще возможно. Поэтому прежде, чем приступать к строительству дома, следует провести градостроительный аудит земельного участка. Говоря простым языком — узнать, что можно строить на данной земле и с какими органами и организациями такое строительство придется согласовывать с 2021 года.
И последнее: обращаясь за содействием к посредникам — выбирайте грамотных и проверенных специалистов. Тогда вы сможете не только построить дом, но и получить безупречные документы о собственности.