Когда речь идет о загородной жизни, обычно представляется деревенское поселение с деревянными постройками либо какое-нибудь садовое товарищество с небольшими домиками. Однако в последние годы облик частных домов изменился.
Теперь в коттеджных поселках все чаще встречаются большие добротные дома в три или четыре этажа, приспособленные для круглогодичного проживания, со всеми удобствами. Вот только с оформлением такого дома, как жилого, могут возникнуть проблемы, если окажется, что он не соответствует параметрам ИЖС.
Отношение законодателя к частным домам
Когда мы говорим «частный дом», то подразумеваем объект индивидуального жилищного строительства, сокращенно ИЖС. Будь это особняк, коттедж, дачный дом или садовый — это все жилые дома, к которым предъявляются одни и те же требования. И неважно, что садовый дом подразумевает сезонное использование, а жилой — круглогодичное, у них одно назначение и единые требования к параметрам.
Было время, когда в нормативных актах для обозначения жилых домов использовались различные термины: «дом», «домик», «строение». Каждый из этих объектов имел свой правовой статус и правила оформления, что вносило немалую смуту в умы граждан, да и чиновников, вынужденных разбираться в принадлежности постройки к тому или иному типу.
Теперь стало в некотором роде проще. Обязательные требования, которые закон предъявляет к частным жилым домам сводятся к следующему:
- строение не должно превышать высоту 20 метров в коньке;
- количество надземных этажей не может быть более 3-х;
- дом должен быть безопасен для проживания (соответствует техническим и санитарно-гигиеническим требованиям);
- здание не предполагает разделение на несколько самостоятельных объектов с разными собственниками (дом предназначен для использования одной семьей).
Если построенный дом «вписывается» в указанные параметры, то препятствий для оформления недвижимости не должно быть. Естественно, при условии, что строительство такого дома изначально было согласовано со всеми заинтересованными ведомствами.
По завершении строительных работ владелец приглашает кадастрового инженера для составления технического плана здания. В этом документе указываются все важные характеристики объекта, включая этажность, высоту, площадь и расположение на земельном участке. Техплан вместе с уведомлением о завершении строительства направляется в местную администрацию на согласование.
На данном этапе чиновники внимательно проверяют соответствие характеристик дома параметрам ИЖС и иным требованиям законодательства. Если все в порядке, документы направляются в Росреестр для регистрации недвижимости и прав собственника. Но если вдруг окажется, что один этаж — «лишний», ни о какой регистрации речи уже не идет. Такая постройка оказывается вне закона.
Можно ли узаконить дом с четвертым этажом?
Строго говоря, если параметры ИЖС допускают только 3 этажа, то 4-й и 5-й уже лишние. Чтобы оформить строение как частный жилой дом, придется эти «лишние» этажи в буквальном смысле снести. Иначе никак. Если только речь идет о надземных этажах.
Этажи и этажность
Градостроительные нормы и требования крайне сложны и запутанны. Взять к примеру такие термины как «этаж» и «этажность». Это совершенно разные понятия. При подсчете этажей учитываются все реальные этажи в здании, и надземные, и подземные, включая подвал, цоколь, мансарду и техэтаж.
Этажность, в смысле параметра ИЖС, определяют по особым правилам: учитываются только надземные этажи и цоколь, если его потолок выше уровня земли на 2 м и более. Таким образом, фактически дом может быть четырехэтажным (3 надземных этажа и 1 подземный), а формально его этажность будет равняться трем.
Сказать навскидку, какова этажность того или иного дома, совсем непросто. Есть множество технических нюансов, позволяющих рассматривать чердак как мансарду, а подвал — как цоколь. Поэтому, выбрав проект будущего дома, нужно обязательно проконсультироваться у грамотного специалиста по поводу законности тех или иных конструктивных решений. К сожалению, даже через суд не получится легализовать дом, построенный с нарушением градостроительных требований.