Дата: 11.08.2021
Интересная ситуация получается с налогами. Человек заработал деньги, заплатил все положенные налоги и купил, в конце концов, на свои сбережения квартиру. А потом продал ее и теперь опять должен заплатить налоги с полученной сумы. Как так?
Налоговый кодекс содержит целую главу, посвященную налогообложению доходов граждан (НДФЛ). В частности, налогом по ставке 13% облагается сумма денежных средств, вырученная от продажи объекта недвижимости, например, квартиры. За уклонение от уплаты данного налога можно получить внушительный штраф. Это, действительно, так: получил доход — заплати налог.
Правда, не все так печально. Действующие правила позволяют собственникам проданной недвижимости уменьшить сумму налога, подлежащую перечислению в бюджет. А в некоторых случаях — вообще не платить налог и даже не отчитываться перед ФНС.
Срок владения жильем
Налоговый кодекс содержит перечень условий, при соблюдении которых доход от продажи имущества налогом не облагается. Речь идет об определенных сроках владения имуществом. Рассмотрим на примере квартиры.
Если собственник владеет квартирой более 5 лет, то при продаже такого объекта у него не возникает обязанности подавать в Налоговую службу отчет (декларацию) и, соответственно, платить налог с полученного дохода. Даже если он продал имущество за очень большую сумму.
Налог можно не платить и доход не декларировать, если проданная квартира была получена безвозмездно* либо после ее продажи у собственника не осталась иного жилого помещения.**
* Квартира считается полученной безвозмездно, если она перешла по наследству, в качестве подарка от близкого родственника или была приватизирована.
** Допускается применение минимального срока владения 3 года в случаях, когда «второе» жилье было куплено непосредственно перед продажей этой квартиры, а именно — в течение 3-х месяцев до сделки.
В случаях приобретения квартиры по договору долевого участия или уступки прав требования срок владения рассчитывается со дня внесения полной стоимости за жилье.
Имущественный вычет
Если так получается, что налог с продажи платить все-таки нужно, есть реальная возможность уменьшить его сумму. Сразу предупреждаем, что метод указания в договоре продажи символической платы за квартиру более не работает. Если цена продажи окажется меньше, чем 70% от ее кадастровой стоимости, то налоговая рассчитает НДФЛ по данным из кадастра (кадастровая цена определяется на дату 1 января года продажи и умножается на коэффициент 0,7).
Легально экономить можно за счет применения специальных вычетов. Правда, они не предоставляются по умолчанию, о желании использовать вычет налогоплательщик должен заявить самостоятельно.
Есть несколько видов имущественных вычетов.
1. Самый выгодный — это уменьшение дохода на расходы. Если приложить к декларации документы, которые подтверждают расходы на покупку этой квартиры, то налоговая зачтет эти расходы. Если доход окажется равен нулю, то налог вообще не придется платить. Пример: купил квартиру за 15 млн. рублей, продал за 14 млн. рублей, дохода нет, НДФЛ нет. «Зеркальная ситуация»: купил квартиру за 14 млн. рублей, продал за 15 млн. рублей, доход 1 млн. рублей, НДФЛ 130 тыс. рублей.
2. Если подтвердить расходы на покупку квартиры не получается, то можно использовать фиксированный вычет в размере 1 млн. рублей. Пример: продал квартиру за 15 млн. рублей, доход после вычета — 14 млн. рублей, НДФЛ 1 820 000 рублей. Пример 2: продал квартиру за 1 млн. рублей, вычет 1 млн. рублей, дохода нет, НДФЛ нет. Предоставляется такой вычет каждый год, но не на каждый объект недвижимости, а в совокупности.
Если продается квартира в долевой собственности, то вычет используется пропорционально долям совладельцев, если в совместной собственности — то по договоренности между ними.
3. Есть еще такой вид вычета, который можно использовать при продаже одной недвижимости и покупке другой в течение одного года. Он составляет не более 260 тыс. рублей (13% от установленного предела в 2 млн. рублей). Правда, воспользоваться им можно только раз в жизни.
Обратите внимание, даже если НДФЛ можно не платить благодаря использованию вычета, обязанность по предоставлению декларации сохраняется (предельный срок — 30 апреля будущего года). Подать декларацию можно на сайте налоговой службы или через портал госуслуг.
Налоги при продаже недвижимости должны платить не только российские граждане, но любые лица, признаваемые налоговыми резидентами РФ. Если иностранец находится на территории нашей страны 183 дня и более в течение 12 последовательных месяцев, то он признается резидентом и должен платить налоги в российский бюджет.
Налоговые резиденты платят НДФЛ при продаже недвижимости даже в том случае, когда объект находится за рубежом. Условия те же. Но есть нюансы, связанные с налогообложением доходов за границей. Если ставка налога в иностранном государстве больше российской, то можно зачесть НДФЛ, если меньше — доплатить разницу (частичный зачет). Данная возможность предусмотрена межгосударственными соглашениями об избежании двойного налогообложения.