Дата: 21.08.2021
Статус собственника позволяет свободно пользоваться земельным участком и распоряжаться им. Однако право собственности не абсолютно! Закон устанавливает жесткие ограничения для владельцев: землю можно использовать только в соответствии с ее назначением, любые сделки с участком в обязательном порядке регистрируются в Росреестре.
Но и это не все. Бывают ситуации, когда землевладелец вынужден «делить» свой участок с совершенно посторонними людьми, предоставляя им возможность ходить по частной собственности, как будто это общественная территория. Такое ограничение владельца недвижимости в правах называется «сервитут».
Земельный сервитут представляет собой один из видов обременений земли. Суть сервитута в том, что помимо собственника право пользоваться землей получают иные лица. Но пользоваться не в полной мере (как при аренде), а в ограниченных пределах. То есть на основании сервитута нельзя получить право отдыхать на чужом участке, сажать картошку или строить дом.
Сервитут устанавливается для третьих лиц с определенной целью. Например, чтобы соседи могли пройти через чужой смежный участок на свой собственный, поскольку иного способа попасть на свою территорию у них нет. Это образец частного сервитута, который устанавливается в интересах конкретных землевладельцев.
Бывает, что чей-либо земельный участок необходим для организации прохода к водоему (проезда для забора воды) или размещения коммуникаций. Это разновидность публичного сервитута, поскольку его установление служит интересам большей части населения и государства.
Почему возникают ситуации, когда собственники земли вынуждены ущемлять свои права ради соблюдения чужих? Одна из причин — это технические ошибки, совершенные при межевании земельных участков. Теперь землевладельцам приходится «платить» за недостаточно квалифицированные действия кадастровых инженеров.
Но иногда причиной возникновения сервитута становится долевая собственность на землю, когда у одного участка появляется несколько хозяев. Или разделение участка на два-три новых, когда, как ни дели, все равно кому-то что-то не достанется (нет возможности пройти на свой участок кроме как через соседа).
Оснований для установления земельного сервитута всего три:
Период действия сервитута может быть ограничен во времени (на определенный срок) либо вводиться бессрочно. Причем сервитут на землю считается установленным только по факту государственной регистрации такого обременения в Росреестре.
Сервитут несколько ограничивает собственника в правах, но не препятствует свободному распоряжению землей, то есть участок можно продать или подарить, передать в залог или по наследству. Другое дело, что новый владелец получит имущество с обременением, так как смена собственника не отменяет сервитут. Поэтому потенциальному покупателю недвижимости всегда следует помнить про такие особенности земельных участков.
Владелец земли, по чьей территории могут «гулять» соседи, имеет право претендовать на определенную денежную компенсацию за доставленные неудобства. Если договориться никак не получается, сумму возмещения может установить суд.
Лицо, которое получило право пользоваться чужим участком на основании сервитута, не может продать (подарить) кому-то другому эту привилегию.
Так как подобное обременение в обязательном порядке регистрируется, то эти сведения заносятся в государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Если получить выписку из реестра, то можно будет однозначно установить наличие (отсутствие) сервитута на данном конкретном участке. Причем заказать и получить выписку можно в электронном виде не выходя из дома.
Ради любопытства можно посмотреть публичную карту Росреестра, на ней также отражаются установленные ограничения. Онлайн-сервис бесплатный, но не слишком надежный. Ресурс является официальным и содержит достоверную информацию, но она может оказаться устаревшей. К сожалению, регистратор не всегда успевает обновлять сведения. Поэтому самым надежным способом по-прежнему остается выписка из ЕГРН.