Дата: 29.08.2021

Жилой дом или самовольная постройка?

С недавних пор в законодательстве появился новый термин — самовольная постройка. Даже далекий от юридической сферы человек понимает, что «самовольный» значит «созданный без разрешения». А раз так — понятны и требования властей: нужно либо узаконить постройку, оформив на нее все необходимые в таких случаях документы, либо ликвидировать ее, проще говоря, снести.

Одно только непонятно — как самовольное строительство стало массовым явлением?

Как появился самострой

«Классическая» история дачного самостроя выглядит примерно так.

Когда-то давно, еще до начала двухтысячных, многие семьи получали землю под «дачу». На предоставленном земельном участке люди разбивали грядки, строили бани и дома для сезонного или круглогодичного проживания. Про официальное подтверждение прав на недвижимость тогда даже не задумывались. По факту владения имущество считалось «своим».

В общем, жили не тужили, пока власти не затеяли полномасштабную трансформацию земельного и градостроительного законодательства.

  • В 2001 году был утвержден Земельный кодекс, который установил правила использования земли и распоряжениями земельными участками. Например, для земли установлены категории и варианты допустимой хозяйственной деятельности в зависимости от присвоенного статуса. Каждый участок земли должен быть поставлен на учет в кадастре с присвоением уникального номера и внесением основных характеристик в госреестр.
  • В 2004 году был введен в действие Градостроительный Кодекс, который урегулировал строительную деятельность. К примеру, на сегодняшний день в отношении частного строительства действует уведомительный порядок: не нужно получать разрешение на строительство и готовить проектную документацию, достаточно согласовать с местной администрацией два уведомления — о начале и окончании стройки. При условии согласования документы на дом будут автоматически перенаправлены в Росреестр для регистрации.
  • А вот в 2018 году в Гражданском кодексе появилась норма о самострое, которая поделила постройки на законные и самовольные.

Как понять, что ваш дом — не самострой?

Жилой дом может быть признан самостроем при наличии хотя бы одного условия:

1.      здание построено без согласования с властями (нет оформленного разрешения);

2.      характеристики строения не соответствуют параметрам, установленным для жилых домов (значение имеет высота дома в коньке, количество надземных этажей и пр.);

3.      дом построен на земельном участке, права на который не оформлены должным образом;

4.      постройка стоит на участке земли, назначение которого не допускает капитального строительства.

Причем самовольным может быть признан не только сам дом, но также пристройка к нему, на которую также не оформлены документы.

В общем, если дом построен, но до сих пор не стоит на учете в кадастре, а права владельца не зарегистрированы Росреестром (не внесены в базу недвижимости ЕГРН), велика вероятность объявления такой постройки самовольной.

Как узаконить дом без документов

Закон прямо говорит, что владелец самостроя не может получить право собственности на такое имущество. Также он лишается права продавать самовольно построенную недвижимость или иным способом распоряжаться ею, даже сдавать в аренду.

Фактически, данная норма объявила вне закона тысячи дачных и садовых домов по всей России, которые были построены в постсоветский период без каких-либо разрешений. Однако нельзя лишить людей собственности только на том основании, что у них нет документов на имущество.

Чтобы решить эту дилемму, законодатель разработал и внедрил в действие особый правовой механизм, позволяющий легализовать недвижимость в льготном порядке. В народе он получил название «дачной амнистии». Процедура максимально проста, нужно:

  • обратиться напрямую к регистратору (в Росреестр);
  • предоставить документы, подтверждающие законность владения землей и (или) характеристики строения (технический план на дом и декларацию);
  • получить документы о собственности (выписку из ЕГРН).

Это в теории. На практике возникает масса проблем с легализацией, если утеряны документы о распределении земельных участков или дом не соответствует установленным параметрам. В общем, «на автомате» недвижимость в собственность давно не регистрируют.

Решить проблемы с самостроем можно попытаться через суд. Судебные органы обычно встают на сторону владельцев недвижимости. Но только при условии, что строение соответствует параметрам жилого дома и не представляет опасности для людей.

Если же постройку не удается узаконить ни по «амнистии», ни по суду, велика вероятность, что ее снесут. К сожалению.