Современное законодательство прямо предусматривает право частной собственности на землю. Причем земельный участок можно оформить как в личную (индивидуальную) собственность, так и коллективную. Однако для общей недвижимости предусмотрен ряд особых правил, связанных с использованием и распоряжением.
Долевая и совместная собственность
Как так получается, что владельцем земельного участка оказывается не один человек, а сразу несколько?
- Иногда это стечение обстоятельств: дачный участок достается детям (внукам) в наследство.
- Бывает, что такая мера вынужденная: супруги разводятся и делят все, что нажили.
- Подчас такой выбор осознанный: люди объединяют свои усилия и финансы, чтобы совместно вести хозяйство (покупают землю в складчину).
При этом правовой статус общего имущества может быть разным.
1 Совместная собственность.
Данный тип собственности означает, что все имущество (целиком) принадлежит сразу нескольким владельцам и никому в отдельности. Распорядиться им можно только с согласия всех участников. В качестве примеров совместной собственности можно привести имущество супругов (оформивших официальный брак) или фермеров в крестьянском хозяйстве.
2 Долевая собственность.
Еще один тип общей собственности, где каждый владелец имеет право на определенную часть имущества. Это может быть идеальная доля (половина, четверть и т. д.) либо реальная, когда имущество допускает разделение в натуре.
Как определяются пропорции долей?
По общему правилу это делают сами владельцы общего имущества. Если договориться не получается, то размеры долей устанавливает суд. Владелец доли может свободно распорядиться своей собственностью (продать, передать в залог и т. д.). Но есть один нюанс: если продается часть общего имущества (возмездная сделка), то нужно сначала предложить эту долю другим дольщикам, и только если они откажутся, тогда реализовать ее третьим лицам. На юридическом языке это называется преимущественное право покупки.
Особенности долевого оформления земельного участка
Поскольку земля является специфическим объектом недвижимого имущества, оформление долевой собственности на земельные участки имеет массу нюансов и скрытых проблем.
Закон позволяет каждому дольщику обособить свое имущество, выделив реальную долю. Но земельный участок невозможно делить до бесконечности. Есть определенные нормативы по минимальным размерам земельных наделов, которые устанавливаются местными властями в каждом регионе.
- Если искомый земельный участок нельзя разделить так, чтобы образовалось несколько полноценных самостоятельных участков, то такой объект признается неделимым. Долю выделить нельзя. Но можно уступить свою часть общего имущества другим дольщикам и получить денежную компенсацию.
- Если разделение земельного участка допустимо, то фактический выдел долей на местности производит кадастровый инженер. Используя специальное оборудование, он определяет местоположение границ новых земельных участков и размер каждого из них.
Подготовленный проект межевания в обязательном порядке согласуется со всеми собственниками, чтобы избежать ущемления интересов кого-либо из них. После утверждения межевого плана можно обращаться в Росреестр для регистрации произошедших изменений.
Несоблюдение установленных правил оформления долевой собственности на землю может стать причиной отказа в регистрации прав на недвижимость. Очень часто непреодолимым препятствием становятся даже не законодательные запреты, а конфликты между совладельцами. Собственники никак не могут договориться, кому какая доля принадлежит и как лучше делить землю. Наличие жилого дома на таком участке только повышает градус конфликта, так что миновать судебные разбирательства становится невозможно.
Поэтому прежде, чем оплачивать услуги кадастрового инженера, стоит убедиться, что все землевладельцы согласны с выбранной стратегией. А еще лучше заручиться поддержкой профессионального земельного юриста.