Как решить вопрос с ипотекой и жильем на фоне банкротства застройщика?

Сфера недвижимости буквально пропитана рисками для инвесторов и иных участников. Как не готовься, просчитывая все возможные варианты развития событий, а жизнь все равно преподносит «сюрпризы». Разве может быть что-нибудь ужаснее для дольщика, чем банкротство застройщика? Может, непогашенная ипотека, взятая под договор ДУ (долевого участия в строительстве)?

Как «это работает» с точки зрения закона

Долевое строительство — это выгодная форма сотрудничества застройщиков и будущих владельцев квартир. Строительным компаниям ДДУ дает возможность привлечь дополнительные финансовые ресурсы, дольщикам — купить жилье по цене ниже рынка.

А чтобы застройщики не наживались на деньгах своих соинвесторов, государство ужесточило правила долевого строительства. Теперь все платежи по ДДУ перечисляются на эскроу-счет в банке, который финансирует стройку. Воспользоваться «замороженными» средствами застройщик сможет не ранее, чем передаст построенные квадратные метры владельцам. Так что при банкротстве строительной компании дольщики могут получить свои деньги обратно.

Правда, использование данных счетов обязательно только с июля 2019 года, а те застройщики, что начали строительство до этого срока, могут работать через аккредитив. Тогда единственная гарантия для дольщика при проблемах с застройщиком — это средства компенсационного фонда. Указанный фонд формируется за счет отчислений застройщиков с каждого договора ДУ (по фиксированной ставке). При этом размер компенсации для каждого пострадавшего дольщика ограничен!

Ранее данную функцию по обеспечению интересов граждан-дольщиков выполняли страховые компании, но они не оправдали возлагаемых на них надежд.

Иногда банкротство застройщика приходится на момент окончания строительных работ, когда до передачи квартир владельцам остается «один шаг». В этом случае дольщикам разумнее требовать не деньги вернуть, а построенное жилье (признать право собственности через суд). Также встречаются варианты, когда недострой берется «довести до ума» другой застройщик или образованный дольщиками строительный кооператив.

Застройщик банкрот. Ипотека отменяется?

Граждане инвестируют в стройку, чтобы получить собственное жилье. Но иногда финансовых средств не хватает, и тогда дольщики берут кредит под договор ДУ. Что интересно, отношения застройщик-дольщик и банк-дольщик связаны по смыслу, но независимы друг от друга с точки зрения обязательств:

• дольщик «берет» деньги у банка и становится его должником;
• застройщик получает деньги от банка, но становится должен дольщику.

Банкротство застройщика не аннулирует ипотечный кредит, дольщик-заемщик все также обязан вернуть банку оговоренную сумму денег.

Если ипотеку не платить, то очень скоро можно будет ощутить весь груз последствий.

1. Если квартира «почти готова», банк может потребовать реализовать ее с торгов и за счет вырученных средств закрыть кредит.
2. Если строительство недалеко ушло от нулевого цикла, банк имеет полное право обратить взыскание на любое иное имущество должника (и его доходы).
3. Если при оформлении кредита были указаны поручители или созаемщики — все они примут участие в погашении ипотеки.
4. Если средств для погашения кредита не окажется, дольщик, ставший должником перед банком, сам рискует превратиться в банкрота.

Поэтому при возникновении проблем с долевым строительством не стоит надеяться, что банк будет самостоятельно разбираться с застройщиком. Если не платить по ипотеке, долг будет только накапливаться. Пострадавшему дольщику следует обратиться в банк и попросить «войти в положение». Возможно, кредитная организация согласится изменить условия по кредиту на более мягкие (рассрочка, отсрочка платежей и т. п.). Как вариант, можно задуматься о рефинансировании в другом банке. Главное, не пускать дело на самотек.