Возможен ли раздел ипотечной недвижимости без согласия банка?

Сегодня многие супружеские пары берут квартиры в ипотеку. В некоторых случаях они потом решают осуществить раздел имущества и начинают интересоваться, можно ли делить квартиру, не получив согласия от банка.

С таким вопросам обратился в юридическую компанию один из клиентов, Виктор. Мужчина рассказал, что он с супругой приобрел недвижимость в ипотеку в строящемся доме. Виктор взял заем на себя, при этом его жена стала созаемщиком. В кредитном договоре и ДДУ обозначена единая совместная собственность.

Далее между сторонами был заключен брачный контракт. В нем было сказано, что каждый из супругов получает половину доли в квартире. Застройщик осуществил подготовку дополнительного договора. При этом банковское учреждение отказало в бесплатном согласовании документа. Свое решение банковские эксперты аргументировали тем, что за смену имущественного режима банк возьмет комиссию в размере 1 % от размера займа.

Законно ли отступает кредитор в этом случае? Можно ли откорректировать ДДУ с застройщиком и не брать согласие из банка? Или же корректировки можно внести при регистрации права собственности после завершения строительства дома?

Юрист дал ответы на все вопросы.

В настоящий момент единая собственность может быть двух видов. Первая — совместная, в которой не выделены доли. А вторая — общая долевая, в которой точно указаны доли собственников.

Согласно действующему законодательству РФ, все нажитое мужем и женой в браке является общей собственностью, однако при заключении брачного контракта допускается уточнить некоторые нюансы и прописать определенные положения. К примеру, указать, что после того, как дом будет введен в эксплуатацию, каждый из супругов получит по половине квартиры.

Однако в случае, описанном выше, у пары пока еще нет имущественных прав на недвижимость, так как строительство не завершено. Поэтому долю можно будет выделить только после того, как жилье будет передано строительной компанией владельцам. Но для этого обязательно понадобится согласие банковского учреждения для внесения правок. Однако здесь речь о дополнительной оплате не идет.

Для чего нужно получить согласие от кредитора

Здесь права собственников по ДДУ ограничиваются банковским залогом. Именно поэтому супруги не могут подписать со строительной компанией соглашение, прилагаемое к уже составленному договору, не получив согласия от банка.

Дом не достроен, и задокументированного права на недвижимость у супругов нет, однако дольщики имеют право требовать от строительной компании передать им жилье в сроки, указанные в ДДУ. Если же застройщик этого не сделает, вторая сторона имеет право потребовать оплатить неустойку. Однако выдвигаемые требования в таком случае находятся в залоге у кредитора.

После того как строительная компания введет объект в эксплуатацию, и супруги оформят имущественные права, квартира будет передана кредитору в залог. То есть не будет определенного временного периода, в который залог прав требований мог бы прекратиться. Иными словами, залог будет существовать до того момента, пока заем не будет полностью выплачен.

При этом ДДУ обязательно регистрируют в Едином госреестре недвижимых объектов. Здесь обязательно фиксируют информацию о самом договоре, а также о прилагаемых к нему договоренностях. И из-за того, что имущество залоговое, для оформления дополнительных договоренностей к ДДУ потребуется официальное согласие кредитной организации. Без этого информация о долях в недвижимости не будет внесена в реестр. В случае полного выполнения кредитных обязательств со стороны заемщика согласие банка не понадобится.

Можно ли оформить брачный контракт

До тех пор пока задолженность не будет погашена, супруги должны согласовывать с банком не только оформление дополнительных соглашений, но и все сделки, которые касаются отчуждения недвижимого имущества.

Иными словами, без согласия кредитора невозможно передать свои права по ДДУ второму лицу. А после того как права на жилье будут полностью оформлены, имущество нельзя обменивать, передавать в дар или продавать без разрешения банковского учреждения.

Некоторые кредиторы упоминают такое ограничение с целью запрета супругам оформлять документы, предусматривающие раздел недвижимости, в том числе и брачные контракты. Однако ситуация весьма неоднозначная, ведь на самом деле контракт не предусматривает отчуждение квартиры, а только устанавливает доли на нее.

Еще в 2016 году в Верховном Суде заявили, что если квартира была куплена в кредит с применением средств материнского капитала, такое условие не является препятствием для разделения недвижимости между сторонами. В качестве примера было приведено одно из решений Верховного Суда.

Так, у пары в браке родился второй ребенок, родители использовали материнский капитал и приобрели в ипотеку трехкомнатную квартиру. Далее ситуация сложилась так, что муж с женой развелись. В итоге суд постановил, что каждый из членов семьи получает по одной четвертой части в квартире. Банковское учреждение подало апелляцию и заявило, что если недвижимость находится в ипотеке, то раздел должен быть согласован с кредитором.

Апелляционная судебная инстанция была не согласна с таким заявлением, ведь в данном случае речь идет не об отчуждении квартиры. Кроме того, дележ имущественных прав на части не нарушает права кредитора, ведь недвижимость все еще находится в ипотеке.

Сейчас такое решение часто применяется на практике при расторжении брака даже в том случае, если квартира была куплена в ипотеку без применения материнского капитала. Судьи уточняют, что дележ жилья между мужем и женой никак не может нарушить права банка. Недвижимость остается в залоге. Меняется только состав должников.

Приведем еще один пример. В Нижнем Новгороде женщина подала исковое заявление с просьбой поделить имущество и установить за ней собственность на недвижимость. При этом истица хотела убрать супруга из реестра прав и перевести на себя все обязательства по кредитному соглашению. Банк тоже участвовал в процессе, и судья постановил, что такой дележ не нарушает права банка. Иск женщины был удовлетворен, ведь уточнение долей сторон не является отчуждением недвижимости.

Иными словами, заключение брачного контракта, в котором предусмотрен раздел недвижимости, вполне возможен, однако зарегистрировать доли не получится. Для этого нужно внести правки в ДДУ, что допустимо только после согласия банковского учреждения.

Сказанное выше не значит, что супружеское соглашение не имеет правовых последствий. После погашения займа любая из сторон имеет право потребовать от другой стороны выполнить условия контракта и внести правки в ДДУ либо провести регистрацию долевой собственности.

Законна ли комиссия за изменения в имущественном режиме

Каждая банковская организация устанавливает комиссии на услуги на свое усмотрение, поэтому говорить в данном случае о законных или незаконных комиссионных сборах не имеет смысла. Однако важно обращать внимание на один нюанс.

Комиссия будет вполне законной, если она берется за предоставление банком самостоятельной услуги. И название комиссионного сбора здесь роли не играет. Суд в любом случае будет разбираться, была оказана отдельная услуга или нет. В случае, описанном выше, не совсем понятно, за что именно банк планирует получить дополнительную плату. Ведь он лишь соглашается уточнить доли в собственности на недвижимость. И дополнительных действий со стороны банка не понадобится.

Приведем пример. Один питерский банк попросил оплатить согласие на продажу недвижимости, взятой в ипотеку. При этом было сказано, что комиссионный сбор составит 1,5 % от остатка задолженности на момент подписания договора. Вначале заемщик согласился, а затем передумал и обратился в суд с требованием вернуть деньги назад. В банковском учреждении пытались урегулировать ситуацию и заявили, что деньги были взяты за оформление сделки купли-продажи по отношению к квартире, находящейся в залоге. Мол, перед тем, как соглашаться, банковские сотрудники проводили экспертизу и подготавливали заключение.

Суд полностью удовлетворил требования истца и аргументировал свое решение тем, что если банк соглашается на сделку купли-продажи недвижимости, это не говорит о том, что он оказывает услугу. Кроме того, банковское учреждение не имело права переложить на заемщика свои издержки.

Можно пойти на риск и уплатить комиссию банку, а затем попробовать вернуть средства в судебном порядке, однако никто не гарантирует, что в суде удовлетворят просьбу.

Подводим итоги

Для оформления брачного контракта согласия от банка-кредитора не потребуется, однако без этого зарегистрировать еще одно соглашение к ДДУ и отдельные доли не получится. Заключение супружеского соглашения обязательно повлечет за собой последствия даже в том случае, если банком не будут утверждены дополнительные соглашения. После того как заем будет погашен, как муж, так и жена имеют право потребовать оформить еще одно соглашение, если недвижимость еще не будет введена в эксплуатацию. Если же она передана владельцам, супруги могут потребовать провести регистрацию долевой собственности.

Вероятно, кредитор не может законно требовать плату за согласие на внесение правок в ДДУ. Однако поставить точку в этом вопросе можно только через суд.