Договор уступки права требования по ДДУ в 2024 году

Особенности уступки

Участие в долевом строительстве регулируется законом № 214-ФЗ. Этим документом установлены и определенные механизмы реализации уступки прав по ДДУ. В частности: 

1. Договор должен обязательно пройти госрегистрацию. Пока он не будет зарегистрирован, переход прав не осуществляется. Это нужно учесть при определении сроков оплаты прав, когда вы будете составлять договор уступки. 
2. Договор цессии можно заключать только после того, как госрегистрацию пройдет сам ДДУ. Тем, кто покупает права по договору, нужно проверить этот момент. 
3. Уступка прав возможна только до того момента, пока объект строительства не будет по соответствующему акту передан дольщику. Если такой акт уже подписан, это означает, что застройщик выполнил свои обязательства, то есть нет объекта для уступки. 
4. Если цедентом выступает юрлицо, то оплатить договор уступки можно только после регистрации документа. Для физлиц такой порядок законом не зафиксирован, но юристы рекомендуют его придерживаться. 
5. Дольщик может уступить права по ДДУ только при полностью оплаченном договоре. Если вся сумма не выплачена, нужно оформить перевод долга в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Обязательно следует проверить факт оплаты или перевода, потому что иначе договор уступки может быть аннулирован. Это подтверждается и судебной практикой (например, в Иркутске в 2010 году признали недействительной сделку, в которой дольщик передал права, не оплатив полную стоимость договора — дело № 2-1378/2010). 

В большинстве случаев согласовывать уступку прав по ДДУ с компанией-застройщиком необязательно. Но нужно внимательно читать условия первоначального документа. Иногда в них прописывают обязательность согласования. 

Однако лицо, купившее права, обязано сообщить об этом застройщику в любом случае. Для этого надо подготовить простое письменное уведомление, в котором будут указаны основные сведения о предыдущем и нынешнем дольщиках. Юристы рекомендуют также приложить к письму копию договора уступки. 

Есть еще несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание: 

1. Права по договору уступки передаются в том же объеме, что были у предыдущего дольщика. Однако надо понимать, что объем этих прав у юридических и физических лиц будет важным, так что нужно еще раз проверить все условия. 
2. При передаче прав требований по ДДУ нужно учитывать не только стоимость прав, но и стоимость договора. От нее, кстати, зависит и размер неустойки за просрочку сдачи объекта. И физлицо в таких случаях может рассчитывать на сумму неустойки в два раза больше, чем для ситуаций, когда дольщиком является юрлицо.
3. К ДДУ могут прилагаться дополнительные соглашения, например, о продлении сроков строительства. И даже если покупатель о них не знал, они все равно будут считаться действительными и для следующего дольщика. 

Вот почему нужно так тщательно проверять первоначальный ДДУ и читать внимательно все условия договора цессии.  

Что изменилось в 2026 году

В течение последних шести лет трижды вводился мораторий, позволявший освободить застройщиков от финансовой ответственности перед дольщиками по договорам ДДУ. Это были антикризисные меры, впервые принятые во время пандемии и затем применявшиеся еще дважды. Однако в связи с ростом числа объектов с нарушениями срока сдачи мораторий отменили и вернулись практически к изначальным положениям закона № 214-ФЗ. 

В 2025 году были приняты два Постановления Правительства РФ (№ 2226 и 2227 от 30 декабря), которыми установлены: 

• предоставление отсрочки до 31 декабря 2026 года по старым долгам, при условии, что претензия по их уплате была направлена до 01 января 2025 года;
• продление до 31 декабря 2026 года отсрочки, полученной до 01 января 2026 года;
• возможность изменения срока передачи застройщиком конкретного объекта долевого строительства отдельно от других объектов, входящих в тот же МКД (но только по соглашению сторон и не раньше, чем будет получено разрешение на введение его в эксплуатацию);
• составление акта при обнаружении существенных недостатков с привлечением специалиста, услуги которого оплачивает застройщик. 

Однако все это влияет в основном на сам ДДУ. Что же касается уступки (цессии), то такой договор все так же подлежит обязательной госрегистрации. А сама уступка все еще возможна только после того, как первоначальный дольщик полностью оплатит цену ДДУ. Нововведения же заставляют покупателя более тщательно проверять договор — не только факт оплаты ДДУ, но и наличие требований по неустойке, потому что для них может действовать отсрочка, а также сроки их предъявления.  

Необходимая документация 

Все документы, которые необходимы для оформления уступки прав по ДДУ, можно разделить на две категории. В первый пакет войдут те бумаги, которые необходимы для госрегистрации сделки. Во второй пакет — все, что потребуется покупателю на случай, если понадобится защищать свои права. 

Документы, необходимые для регистрации уступки в Росреестре 

В этот пакет входят: 

• договор ДУ, на основании которого и осуществляется уступка;
• непосредственно сам договор уступки;
• согласие супруга/супруги дольщика в случаях, когда права требования изначально были совместной собственностью или приобретаются в таковую (необходимо нотариальное заверение); 
• документы, которые подтверждают либо оплату по договору, либо одновременный перевод долга;
• письменное согласие на цессию от застройщика, если таковое предусмотрено первоначальным договором;
• согласие опекунских органов, если одним из участников долевого строительства является несовершеннолетний гражданин. 

Бывает так, что объект недвижимости уже находится в залоге. Тогда необходимо получить письменное согласие от залогодержателя. 

Важный момент: предоставлять нужно как копию каждого документа, так и оригинал. 

Документы, необходимые покупателю 

Эти бумаги требует покупатель для проверки юридической чистоты сделки. В целом они не слишком отличаются от того, что требуется для проверки продавца при покупке недвижимости. Главное — узнать, может ли цедент распоряжаться правами требования. Для этого нужны:

• первоначальный ДДУ и все дополнительные соглашения;
• подтверждение госрегистрации договора;
• документы, доказывающие полную оплату ДДУ (или оформление перевода долга);
• наличие ограничений (например, не является ли объект строительства предметом залога).

Независимо от того, является ли цедентом физическое или юрлицо, нужно убедиться, что у него есть полномочия подписывать договор уступки. Для этого потребуются:

• паспорт дольщика;
• наличие других членов семьи (если они являются дольщиками по договору ДДУ, то потребуется их письменное согласие, причем нотариально заверенное);
• открытые исполнительные производства, которые накладывают ограничения на распоряжение имуществом;
• дополнительные сведения о нем, например, наличие дела о банкротстве физического лица. 

Проверить открытые исполнительные дела можно по базе судебных приставов ФССП. Доступ к этой базе имеют все пользователи. 

Если договор уступки подписывает не сам дольщик, а его представитель, нужна соответствующая доверенность и паспорт этого лица. 

Если цедентом является юрлицо, то нужны его регистрационные документы (достаточно выписки из ЕГРЮЛ, которая содержит все необходимые сведения), а также бумаги, подтверждающие полномочия представителя компании ставить подпись на документах. Например, если это не директор, то у должностного лица должна быть доверенность на подобные действия. 

Итак, для заключения договора уступки с юрлицом нужно проверить:

• записи о компании в ЕГРЮЛ;
• полномочия директора и их срок — для этого понадобится устав компании и решение участников о назначении руководителя;
• наличие возбужденного дела о банкротстве в соответствующем реестре (есть риск, что сделка будет оспорена и признана недействительной). 

Получить выписку из ЕГРЮЛ, реестра юридических лиц, может даже сам покупатель. Для поиска юрлица можно использовать его ИНН. Выписка будет получена в электронном виде в формате PDF, этого достаточно для проверки. 

Копию устава компании придется запросить у юридического лица. В уставе четко оговаривается срок полномочий, но вам нужно сравнить его с датой принятия решения о назначении директора. В уставе также может быть записано, какой орган может принимать решения о заключении крупных сделок — это важно, если речь идет о ДДУ на большую сумму, которая подпадает под определение таких операций. 

Предполагаемый порядок действий 

Если новый дольщик собирается передать права требования по договору цессии, он должен:

1. Получить согласие застройщика (если это прописано в ДДУ) или уже уведомить его о заключении договора цессии по факту. 
2. Подписать договор уступки прав требования. 
3. Оплатить цену уступки (обычно это делается через аккредитив). 
4. Зарегистрировать договор в Росреестре. 

Перед подписанием договора важно проверить все имеющиеся документы. 

Сопровождение сделок по недвижимости

Уступка прав требований — процедура, которая требует тщательной проверки документов, а для этого нужны достаточно глубокие юридические знания. Чтобы избежать ошибок и недоразумений, можно обратиться к юристу, который специализируется в этой области права — например, в компанию, оказывающую услуги сопровождения подобных сделок. Специалисты фирмы подготовят договор и помогут согласовать все условия цессии, но это приведет к дополнительным расходам. 

А можно воспользоваться порталом Податьвсуд.РФ, с помощью которого зарегистрированные пользователи могут заполнять шаблоны документов и отправлять готовые договоры на регистрацию. На портале представлена и вся необходимая информация о нюансах заполнения договоров. Использование портала позволяет сэкономить время и деньги. Зарегистрируйтесь и убедитесь в этом сами!