Как поступить в ситуации, если был заключен договор об участии в долевом строительном процессе, но чуть позже человек передумал покупать недвижимость или ему срочно нужны денежные средства?

Согласно закону, дольщику доступна реализация собственных прав требования по ДДУ другим участникам процесса. При наличии полной оплаты прав требования две стороны обязаны оформить договор, предусматривающий переход права требования по ДДУ. Рекомендуется подробно разобраться, как правильно составлять и оформлять такой документ.

Особенности уступки

В ФЗ №214, датированном 30.12.2004 г., приводится следующий перечень условий передачи прав требования по заключенному двумя сторонами, подписавшими ДДУ: • В обязательном порядке нужно регистрировать такой договор. До официального оформления переход права не осуществляется. Такой пункт должен учитываться в договоре цессии, когда будет определяться период выплаты полной стоимости тех прав, что планируется уступить. В ином случае цедент, получив денежные средства, не будет иметь интереса к участию регистрационном процессе. • Заключение договора можно лишь после госрегистрации ДДУ. В соответствии с нормами закона новые лица получают право, нуждающееся в регистрации, после оформления документа. А значит, допустима передача именно оформленного права. До покупки стоит убедиться, что документ, права по которому планируется передать, был успешно зарегистрирован, как того требует законодательство. • Передать право требования можно, если недвижимость не находится у дольщика (одной из сторон ДДУ), и он не поставил свою подпись под передаточным актом. Ведь тогда право требования к застраивающей компании погашается исполнением. • В случае если в качестве цедента по документации выступает юрлицо, стоимость уступки прав уплачивается лишь, когда договор цессии успешно пройдет госрегистрацию. Это означает, что никакие деньги не должны передаваться цеденту (в данном случае юрлицу), пока не будет получен зарегистрированный договор. Такой порядок действует и в отношении сделок физлиц.

В соответствии с общим условием согласование уступки прав по ДДУ с фирмой-застройщиком не обязательно. Исключение делается для ситуаций, когда в договоре прописан пункт о невозможности уступки требований без одобрения строительной компании. Хотя, даже если можно обойтись без согласия со стороны организации, выполняющей застройку, все равно после регистрации ДДУ покупатель обязан сообщить застройщику, что теперь он обладает правами на объект. Ему следует подготовить письменное уведомление и направить его по нужному адресу. В документе должны быть отражены сведения о предыдущем и нынешнем дольщике. Также рекомендуется дополнить его качественно сделанной копией договора.

Допустим переход права требования лишь, как будет уплачена стоимость участия в строительстве или же вместе с переводом имеющегося долга. Важно: до того, как приобрести права, нужно удостовериться, что сумма договора на 100% оплачена. В ином случае требуется оформление перевода долга. И здесь, в соответствии с ГК РФ, надо получение подтверждения от кредитора, то есть владельца стройфирмы.

Если этого не сделать, что договор могут аннулировать. Реальный пример: судебное решение от 20.05.2010 в Иркутске по делу, которое зарегистрировано под номером 2-1378/2010. Человек подал иск, чтобы аннулировать договор уступки. Им было указано, что он выступает в качестве застройщика по ДДУ, подписанному им и ответчиком. При этом ответчик, не оплатив стоимость договора, решил передать права требования другому лицу. К владельцу строительной компании по поводу перевода долга он не обращался. Судьей состоявшаяся сделка была признана недействительной, так как при ее заключении не соблюдались требования закона.

Также при оформлении договора цессии должны учитываться такие условия.

По договору цессии осуществляется передача того же объема прав, что у предыдущего дольщика. Вот только объем прав юрлица и физлица различен. Когда права требования покупаются у юрлица, то нечистый на руку застройщик способен этим воспользоваться.

Приобретая права уступки по ДДУ, надо учитывать стоимость договора, а не только цену передаваемых прав, поскольку при разрыве ДДУ именно такую сумму дольщик может затребовать. А еще от данной суммы будет высчитываться штраф за просрочку передачи возводимого объекта. Также выполняющая застройку фирма может этим воспользоваться, если соберется оспаривать размер неустойки при срыве сроков предоставления объекта. Согласно действующему на территории РФ закону, сумма неустойки, которая положена гражданину, в 2 раза больше той, что предусмотрена для юрлица, выступающего в качестве дольщика.

Если фирма-застройщик решит реализовать всю возводимую недвижимость, воспользовавшись услугами аффилированного посредника и заключив с ним соответствующий контракт, то потенциальный дольщик должен призадуматься, ведь высока вероятность того, что в дальнейшем застройщик может не выполнить собственные обязательства по уплате неустойки и возвращению денежных средств.

Владельцы фирмы могут сослаться на то, что денег у них нет, поскольку реальные суммы получит юрлицо или физлицо, выступавшее в качестве посредника. А расчеты между строительной фирмой и посредником обычно осуществляется в соответствии с актами зачета взаимных требований.

До того, как будут переданы права требования, у цедента есть время для оформления дополнительного соглашения к заключенному с застройщиком документу. К примеру, о продлении срока передачи недвижимости. По таким же условиям, поскольку происходит переход прав и обязанностей от предыдущего дольщика, доп. соглашение будет иметь силу. Даже если сам гражданин не догадывался о его существовании. Это может послужить основанием для оспаривания договора цессии, но никак не скажется на установленных соглашением отношениях со строительной фирмой.

Необходимая документация

Все бумаги, требуемые для уступки прав, можно поделить на те, что нужны для регистрирования сделки в Росреестре, и необходимые покупателю для защиты собственных прав в будущем. Закон обязывает предоставлять всю документацию в двух экземплярах – оригинале и копии.

Чтобы зарегистрировать договор уступки в Росреестре, надо собрать комплект бумаг, представленный: • ДДУ, на основании которого выполняется уступка прав; • договором уступки; • письменным согласием жены или мужа (с подписью нотариуса), если права требования покупаются в совместное пользование или уже являются таковыми; • документом, который подтверждает внесение денег по договору, или справка об одновременном переходе долга; • согласием владельца строительной фирмы на уступку прав по заключенному сторонами договору (если это прописано в ДДУ либо уступка осуществляется при параллельном переводе долга на того, кто покупает); • разрешением от залогодержателя при нахождении права требования в залоге; • разрешением от органов опеки и попечительства на переход права требования по заключенному документу, если в качестве дольщика выступает недееспособный гражданин или лицо, не достигшее совершеннолетия.

Документы, нужные покупателю, чтобы проверить чистоту объекта Покупая квартиру либо дом у подрядчика или у кого-то из дольщиков, надо обязательно уточнить: • вправе ли цедент распоряжаться конкретным объектом недвижимости; • внесена ли оплата по заключенному документу.

Для этого покупатель должен выполнить проверку содержания предоставленной документации, подтверждающей оплату. Также важно проверить, что ДДУ успешно прошел регистрацию. Помимо этого, надо удостовериться в том, что приобретатель обладает полномочиями на подписание такого договора.

Любое юрлицо имеет систему органов управления, в которой присутствует лицо, обладающее правом действия, не получая доверенность. Оно может называться по-разному. К примеру, председатель, гендиректор или директор. Это лицо будет ставить подпись под договором купли-продажи либо предоставлять доверенность на его подписание.

Данные о нем содержатся в ЕГРЮЛ. Реестр юрлиц находится в свободном доступе. Поэтому проблем с получением выписки из него не возникнет. Необходимо посетить сайт ФНС, вбить ОГРН или ИНН конкретного юрлица. В появившемся перечне выбрать наименование юрлица. После этого сразу же начнется формирование выписки из ЕГРЮЛ в ПДФ-формате. В этой выписке будет отражена информация о юрлице, в том числе о том, кто может, не имея доверенности, совершать те или иные действия.

Далее требуется выполнить проверку актуальности его права на заключение сделки купли-продажи недвижимости. С этой целью у контрагента запрашивается устав организации, а также решение о назначен начальства. Для заказа устава надо обратиться в налоговую инспекцию, в которой на учет поставлено юрлицо. Отыскать нужно отделение можно по первым четырем цифрам КПП. Допустимо обращение к продавцу с просьбой о предоставлении устава. Но предпочтительнее запросить документ в оригинале и самому сделать копию.

В решении (к примеру, протокола собрания) нужно отыскать сведения о дате, когда директор был назначен на должность, органе, который провел назначение, кворуме собрания, числе голосов лиц, выступивших за предложенную кандидатуру.

Сопровождение сделок по недвижимости

При покупке квартиры или дома можно столкнуться с рядом проблем и «подводных камней», о которых знают лишь настоящие профессионалы. А значит, действовать от себя не рекомендуется во избежание трат времени, сил и денежных средств. Лучше обратиться за помощью в компанию, предлагающую сопровождение сделок с объектами недвижимости. Работающие в ней специалисты проверять документацию на квартиру, подготовят договор и согласуют условия предстоящей сделки.

Если нужно, то внесут правку в текст договора. Они готовы сопровождать доверителя на каждом из этапов сделки, зарегистрировать сделку и право собственности.