Как оформить договор купли-продажи земельного участка для возведения жилой постройки Земля используется в различных направлениях реализации и пользования: для садовых насаждений, разведения животных, жилого строительства, гаражного кооператива.
Мы сделали взаимодействие с судами простым и понятным, оформите онлайн и отправьте документы в суд
Оформить заявку
Как оформить договор купли-продажи земельного участка для возведения жилой постройки Земля используется в различных направлениях реализации и пользования: для садовых насаждений, разведения животных, жилого строительства, гаражного кооператива. Исходя из предназначения и целевого использования участка, договоры купли-продажи земли оформляются по-разному и содержат разную информацию в зависимости от договоренностей сторон.
Процесс оформления требует внимательности и ответственности, так как это юридический документ, который в дальнейшем может проходить проверку в налоговой. Давайте поговорим об особенностях оформления и структуризации договора продажи недвижимости и земли под ИЖС строительство.
Для грамотного заключения сделки приобретения земельного участка под ИЖС, необходимо учитывать основные пункты земельного кодекса, гражданско-правового и закона о государственной регистрации недвижимости. Поговорим о каждом из законодательных основ по-отдельности.
Земельный кодекс РФ
Согласно положениям законодательного документа, продавать и приобретать можно земли, которые зарегистрированы в Едином Реестре под определенным номером - кадастровым. Чтобы проверить недвижимость, узнать информацию о площади, состоянии почвы и количестве владельцев, необходимо запрашивать на сделку актуальную выписку из ЕГРН.
Если участок не зарегистрирован в ЕГРН, то необходимо провести межевание, то есть, определение четких границ земли по отношению к близлежащим постройкам в соответствии с заявленной площадью После измерения, необходимо подать заявление в Росреестр о постановке землевладения на учет. К слову, выставлять участок на продаже можно без указания четких измерений.
Законодательная основа - постановка на учет, это главное условие. Сторона продавца обязана предоставить достоверную информацию об участке: есть ли на нем обременения, состав почвы, деятельность соседей, в случае если она может нанести вред качеству земли. Если данные предоставлены недостоверно, покупатель имеет полное право расторгнуть договор и вернуть деньги, внесенные за участок с дополнительным требованием возмещения понесенных убытков.
Также в кодексе РФ по землевладениям содержится информация о имеющихся видах земель, которые классифицируются на различные категории: для ИЖС, для строительства гаражного кооператива и тд. Категория земельного участка это обязательная информация для указания в договоре, в противном случае, а именно, в случае ее отсутствия, процесс перехода собственности не будет выполнен. Получить полную информацию о земле и ее принадлежности к определенной категории, можно обратившись в органы управления, предоставляющие выписки из ЕГРН или на сайте Росреестра путем введения кадастрового номера участка.
Вид допустимого пользования землей не является обязательным пунктом в договоре купли-продажи, документ имеет право на регистрацию и без этой информации. Однако, для минимизации вопросов и рисков, лучше прописать информацию об использовании. Это значительно облегчит покупателю жизнь, он уже будет знать, что можно разместить на приобретаемом участке.
Гражданский кодекс РФ.
В договоре купли-продажи земельного участка должна содержаться информация, позволяющая определить кадастровый номер земли с его стоимостью на конкретную дату. Если номер кадастра отсутствует, то договор может не иметь юридической силы или вовсе не быть заключенным.
Согласно законодательным нормам, участок передается вместе в постройкой, которая на нем располагается. Если на участке стоит дом, то цена должна состоять из цены на гектары и на строение. Есть вариант указать их отдельно, прописав стоимость участка и дома отдельно, однако, такое встречается редко.
Процесс передачи недвижимого имущества происходит согласно акта приема-передачи с указанием особенностей участка, подведенных коммуникаций и тд. Но иногда, во избежание лишней документации, этот акт прописывают как еще один пункт в ДКП. Структуризация договора купли-продажи Зачастую, договор купли-продажи имеет свободную форму, однако, есть некоторые нюансы, которые являются обязательным условием юридической силы документа.
Определение и цель создания
Договор купли-продажи земельного участка — это сделка между двумя сторонами, по итогам которой, продающее лицо обязуется передать участок земли покупателю, который обязуется выплатить сумму, оговоренную и заверенную документально в установленные сроки. Документ о сделке имеет строго письменн, которая закрепляется ое представление с подкреплением подписями м расшифровкой ФИО.
Структуризация и основные пункты
В ДКП обязательным является указание: предмета договора, представителей сторон сделки, выбранный объект и его стоимость. Эта информация является обязательной для заключения документа и действия юридической силы. Структура у договора, в основном, стандартная: преамбула, предмет договора, права и обязанности обеих сторон, стоимость и порядок оплаты, акт передачи имущества с переходов прав собственности, обязанности сторон, порядок разрешения споров, заключение, реквизиты сторон, подписи.
Предмет договора — это то, на чем сошлись покупатель и продавец. Например, Продавец продает участок, а другое лицо его приобретает. Земельный участок определенной площади располагается по адресу, имеет кадастровый номер и вид разрешенного на нем строительства. Это условие для тех, кто планирует строить жилое помещение. Если дом уже есть на участке, то необходимо указать его кадастровый номер, количество этажей и площадь.
Стоимость и порядок внесения денежных средств
В договоре обязательно указывается полная стоимость земли с распределением порядка выплаты денежных средств. Алгоритм выбирается в индивидуальном порядке. Рассмотрим ситуацию: покупатель может перевести денежные средства после вступления в право собственности с предоставлением справки из Росреестра. Или внести в качестве задатка половину до регистрации и вторую часть - после получения полноценных прав на недвижимость.
Во втором случае, лучше определить срок передачи денежных средств на расчетный счет, чаще всего указывают - не позднее трех дней. Также, участники сделки могут воспользоваться банковским счетом, так называемым, эскроу, который обезопасит денежные средства покупателя до окончательного выполнения обязательств с продающей стороны.
Как работает такой расчет: покупатель вносит деньги на расчетный счет и ожидает пока продавец выполнить все необходимые обязательства согласно ДКП. Далее, он должен подтвердить передачу прав собственности и только после этого, банк переводит деньги на сберегательный счет продавца.
Характеристика объекта недвижимости и передача участка согласно акту Этот пункт договора носит необязательный характер. Его вносят в структуру ДКП если покупатель хочет отразить состояние земли: наличие мусора или строений. Процесс передачи земли необходимо отразить либо в специальном акте с указанием всех характеристик и состояния земли либо отразить эту информацию в еще одном пункте договора купли-продажи. Зачастую, участники сделки поступают по второму варианту развития событий.
Права участников сделки и выполнение обязательств
Продавец имеет право на получение денежных средств за выполнение обязательств о передаче земельного участка в пользование покупателя, предоставлении достоверной информации о состоянии земли и любых обременений. Обязанность покупателя принять участок и выполнить пункт договора об оплате.
Законный права стороны покупателя должны быть сформулированы в договоре с указанием ссылки на нормативно-правовую документацию Его главное право - это получение достоверной информации об участке без утаивания и фальсификации документов. Если продавец нарушит свое обязательство в предоставлении точных и достоверных данных, то покупатель может признать ДКП недействительным и расторгнуть все отношения с получением неустойки, в размере, прописанном в документе сделки. В ДКП невозможно прописать пункт о выкупе земли со стороны продавца обратно с течением времени, а также указать факт того, что через время не объявятся иные лица, претендующие на долю земельного участка.
Оба участника сделки ответственны за оформление и содержание ДКП, а также несут ответственность в соответствии с законодательными требованиями Российской Федерации. Стоит отметить, что участники процесса могут указать в договоре размер неустойки в случае невыполнения обязательств. К примеру, продавец не предоставил покупателю участок в указанный период. В таком случае, он обязан выплатить 1-2% от указанной цены. Стоит отметить, что оплата производится за каждый просроченный день.
Мы сделали взаимодействие с судами простым и понятным, оформите онлайн и отправьте документы в суд
Оформить заявку
Внесение дополнительных соглашений
В договоре купли-продажи земельного участка, этот пункт редко фигурирует, но бывает, что участники сделки решают отобразить соглашения в письменнов виде с заверением подписями. Это обезопасит от внезапных несогласий по итогам сделки. Это может касаться вещей, которые продавец оставляет или забирает с собой, что доделывает на участке согласно принятому решению о стоимости и тд. Помимо этого, можно прописать штрафные санкции, если стороны не перечисляют деньги в указанный срок. Ситуация: покупатель не перечислил деньги за участок в оговоренный срок, в таком случае, стоимость участка повышается на определенную сумму денежных средств.
Алгоритм разрешения споров
Данный вопрос классифицируется на два пути разрешения: переговоры сторон и выход в суд. Порядок решения споров и срок могут быть определены самостоятельно, например по истечении 10-ти суток от даты получения заказного письма с претензией.
Реквизиты сторон
Этот пункт ДКП основывается на внесении данных об участниках сделки: их ФИО, год рождения, паспортные данные, подписи с расшифровкой. Если какая-то из сторон оформлена как индивидуальный предприниматель, то помимо вышеуказанных данных, необходимо отобразить юридический адрес, контакты и номер сберегательного счета в банке с реквизитами. Если в качестве продавца или покупателя выступает юридическое лицо, то банк может затребовать ИНН и ОГРН и ревизиты банковского счета.
Договор купли-продажи имеет несколько экземпляров, поэтому подписи сторон должны быть на каждом из них. Образец договора, как шаблон, можно найти в интернете и составить его в соответствии с требованиями и условиями обеих сторон, а также объектов сделки.
Пакет документов для оформления купли-продажи земельного участка
В первую очередь, для оформления ДКП, необходимо иметь паспортные данные сторон и документ о характеристиках объекта с указанием: кадастрового номера, точного адреса, площади, категории и вида земель, разрешения на строительство. Также необходимо предоставить выписку из ЕГРН с подтверждением прав собственности и актуализации кадастровой стоимости участка.
После подписания ДКП, необходимо передать права собственности на землю. Для того, чтобы поменять владельца - обратитесь в Росреестр с предоставлением следующего пакета документов: ● Оплатить госпошлину. За приобретение земли - 350 рублей. За приобретение земли с домом - 2350 рублей, 2000 из которых - за строение. Предоставлять чек об оплате в органы Росреестра необязательно. ● Предоставить паспорта участников сделки или их копии. ● Договор купли-продажи в трех экземплярах с актом о приеме-передачи земельного участка, если таковой предусматривается ДКП. Для чего нужно три экземпляра. Один остается в Росреестре, а два других выдаются обеим сторонам с печатью органа управления. Могут потребоваться дополнительные документы, которые предусматриваются законом, например, разрешение органов опеки, если продавец - это опекун собственника участка.
Также, если сам продавец или покупатель не могут присутствовать на оформлении прав собственности, необходимо третьему лицу предъявить документ-доверенность, заверенную нотариально. Это необходимо для того, чтобы третье лицо могло распоряжаться документами стороны, которую представляет, а также ставить подписи на документах.
Алгоритм реализации процесса купли-продажи земельного участка
Процесс передачи прав собственности на недвижимость, а именно, имеет два варианта оформления. На сегоднящний день, многие банки предоставляют электронную регистрацию сделки, что позволяет экономить время на сбор документов, физическое нахождение в органах Росреестра и тд. Единственное, процедура эта не бесплатна. Если желает сэкономить денежные средства, то напрямую обращаетесь с полным пакетом документов в органы управления Росреестра или МФЦ.
На практике, бывают случаи, когда клиенты пользуются услугами нотариальных контор для сохранения собственного времени и сил. В Росреестре договор регистрируется намного быстрее, чем через МФЦ. Помимо этого, органы Росреестра - это надежный участник сделки, который сохранить все документы по сделке и переходу прав собственности. Стоит отметить, что записываться на прием в Росреестр необходимо заранее, выбрав услугу - “регистрация прав”. Органов Росреестра не так много в каждом городе, чаще 1-2, что усложняет процедуру.
Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ - это более долгие процесс, так как орган управления является третьим лицом, связующим, между заявителем и органами государственного управления. На прием в МФЦ можно записать сразу по прибытию, взяв талон на очередь. Организации МФЦ рассредоточены почти в каждом районе города, куда можно прийти и подавать все необходимые документы. К слову, МФЦ открыты везде и это облегчает задачу в подаче документов, так как нет необходимости стоять долгую очередь в Росреестре. Однако, сам процесс регистрации собственности занимает больше времени, чем напрямую.
Также можно воспользоваться услугами нотариуса. Нотариус обязан заверить все предоставленные копии ДКП при условии: ● Это самостоятельное желание сторон. В таком случае, нотариус обязан проверить их дееспособность на момент совершения сделки, а также дополнительно провести проверку в отношении недвижимости. Узнать, есть ли какие-то ограничения или обеременения. ● Если продается не целый участок, а доля, приходящаяся на продавца. ● Если участок является собственностью лица, не достигшего совершеннолетия или не может полноценно отвечать за свои действия и за него ответственен опекун. При наличии в сделке последних двух условий, необходимо воспользоваться услугами специалиста нотариальной конторы. Если заверения от нотариуса не будет, сделка может быть признана недействительной, так как Росреестр не зарегистрирует права собственности на землю.
После осуществления дополнительной проверки пакета документов и признания сделки действительной, нотариус направляет заполненную форму заявления в отделение Росреестра и ожидает ответа о переходе прав на недвижимость. Если возникают какие-либо неполадки в работе системы, то нотариус предоставляет в органы управления пакет документов в бумажном виде не позднее двух дней с момента признания сделки действительной. В случае обращения к нотариусу, продавец и покупатель освобождаются от физического присутствия в Росреестре, все операции проведет нотариус согласно доверенности.
Срок вступления в право собственности и стоимость услуги Если документы были направлены в органы Росреестра, то переход прав собственности на недвижимость занимает 7 рабочих дней. Это касается прямого обращения в Росреестр. Если заявитель воспользовался услугами МФЦ, то этот период увеличивается на два дня и составляет 9 рабочих дней. Если договор был зарегистрирован в нотариальной конторе, то поданные документы в бумажном формате будут зарегистрированы в течение трех рабочих дней. Если все документы отправлены по электронной почте, то сделка пройдет не позднее следующего дня.
Что касается оплаты процедуры перехода прав собственности, то госпошлина составляет 350 рублей на земельный участок. Если на участке располагается дом, то он облагается собственной госпошлиной в размере 2000 рублей. Тем самым, если оформляется участок с домовладением, то заявителю необходимо заплатить 2350 рублей.
Если для оформления сделки необходимо оформить нотариальное удостоверение, то заявителю придется заплатить 0,5-1% от суммы сделки. Однако, есть ограничения: не менее 350 рублей и не более 20 000 рублей. В эту статью расходов входит также проверка договора, дополнительные распечатки и копии. Стоит отметить, что у разных нотариальных контор, стоимость дополнительных услуг разнится.
Признание ДКП недействительным. Условия
Договоры, которые потеряли свою юридическую силу классифицируются на: оспоримые и ничтожные.
Оспоримые договоры - это особая форма, которая составлена с нарушениями законодательной базы, однако, если стороны не обратятся в суд, то они будут иметь свою силу. В противном случае - спор может разрешить только суд. К примеру, собственниками земельного участка являются супруги, а мужчина решил продать его без согласия жены. В таком случае, супруга может потребовать в судебном порядке признать этот договор купли-продажи недействительным. Такая форма ДКП оформляется быстрее за счет меньшего сбора документов, однако имеет свои подводные камни. За недостоверную информацию и подделывание документов, покупатель может потребовать неустойку.
Ничтожный договор — это соглашение, которое создано и выполнено с нарушением законов РФ. Такой договор имеет статус недействительного с момента его подписания. К примеру, пакет документов на недвижимость состоял из недостоверных документов или даже поддельных. Или сделка о продаже была проведена по договору дарения, что является прямым обходом уплаты налога и нарушения гражданского Кодекса Российской Федерации.
Алгоритм подготовки земли к продаже и передаче собственности
Процесс реализации участка земли требует выполнения следующих шагов:
● необходимо поставить земельный участок на кадастровый учет с присвоением номера, если эта процедура не была сделана ранее;
● составить договор купли-продажи с указанием достоверной информации, реквизитов сторон, объекта сделки, его учетного номера в Росреестре, вид и категорию земель, разрешенный вид строительства;
● оплатить фиксированную стоимость услуги с предоставление чека об операции;
● сформировать заявку на переход прав собственности и направить ее в органы Росреестра. Обязательно предоставить все документы, участвующие в сделке купли-продажи;
● при необходимости, обратиться к специалисту в нотариальную контору, чтобы была проведена дополнительная проверка и сделка получила статус “недействительной”.
Это касается случаев, когда в продаже участвует часть собственности или сам собственник не отвечает за свои действия самостоятельно или является несовершеннолетним лицом. Процесс приобретения и продажи для каждого участника - это ответственная задача, так как необходимо собрать все документы, оформить все согласно закону и выполнить обязательства в соответствии с заключенным договором купли-продажи.
Если соблюдать все вышеперечисленные требования, касающиеся оформления документа и перехода прав собственности на земельный участок, то можно избежать недоразумений, судебных споров и иных неприятных ситуаций.
Мы сделали взаимодействие с судами простым и понятным, оформите онлайн и отправьте документы в суд
Оформить заявку
Мы сделали взаимодействие с судами простым и понятным, оформите онлайн и отправьте документы в суд
Оформить заявку
