Само понятие ипотеки означает, что жилая недвижимость (дом или квартира) находится в залоге у банка. Поэтому никакие юридические сделки с ипотечным жильем без согласия кредитной организации невозможны.
Мы сделали взаимодействие с судами простым и понятным, оформите онлайн и отправьте документы в суд
Оформить заявку
Это касается и соглашений о разделе совместно нажитого имущества при расторжении брака, если в состав этого имущества входит объект, находящийся в ипотеке, и даже судебных решений по этому поводу.
Так что, прежде чем оформлять какие-либо юридические действия с ипотечным имуществом и нести в связи с этим финансовые расходы, необходимо предпринять несколько простых шагов:
1. Самим определиться, какой будет дальнейшая судьба ипотечного жилья после расторжения брака.
2. Получить предварительное одобрение желаемого варианта в кредитной организации.
3. Оформить достигнутую договоренность документально.
Иначе любой документ, заключенный хоть и в рамках закона, но без одобрения банком, может быть успешно оспорен им в судебном порядке.
Первый и самый простой вариант. Если основной долг по ипотеке почти выплачен, постараться до развода погасить его полностью, например, за счет продажи части имущества, подлежащего разделу, - того же автомобиля. Или один из супругов может оформить на себя другой кредит ради погашения ипотечного. И это будет учтено при разделе.
Во всяком случае это единственная ситуация, при которой с банком ничего согласовывать не придется. Он просто досрочно получит возврат кредита, а супруги – недвижимость, которой смогут распорядиться по своему усмотрению.
Второй вариант. Например, помимо общей ипотечной недвижимости, у каждого из супругов имеются в личной собственности объекты, по оценочной стоимости сравнимые суммарно с остатком долга по ипотеке. Тогда теоретически банк может пойти на то, чтобы после развода заменить общий ипотечный договор на два независимых, с каждым супругом по его объекту отдельно. Тогда и платить по кредиту, и рисковать заложенным объектом они будут самостоятельно.
Третий вариант. Супруги после развода официально остаются созаемщиками по ипотечному договору. И по общему правилу платить обязаны в равных долях. Но в принципе в отдельных случаях банк может пойти на предложение о перераспределении долей в платежах с учетом реальной платежеспособности, материального положения и жизненных обстоятельств каждого из супругов.
И, наконец, четвертый вариант. Если ни один из супругов не заинтересован на фактическом сохранении за кем-то из них ипотечного жилья после развода, они могут с согласия банка продать его, погасив частью полученной суммы остаток долга. Либо, с согласия всех сторон (и в первую очередь кредитора), переоформить ипотеку на нового собственника жилья.
Переговоры с кредитором заемщики могут вести самостоятельно. Но в некоторых, особенно сложных случаях лучше доверить это профессиональному юристу или адвокату, который сможет убедить представителя банка в преимуществах предложенного варианта.
Важно отметить, что пока супруги продолжают выполнять свои кредитные обязательства, параллельно решая финансовые и имущественные вопросы, связанные с разводом и разделом имущества, они имеют право пользоваться ипотечным жильем. А кто конкретно и на каких условиях будет там проживать, решается либо по взаимной договоренности, либо в судебном порядке.
Изначально при выдаче ипотеки кредитные организации отдают предпочтения семейным парам, поскольку получают сразу двух формально равноценных созаемщиков. И если один из них перестает платить (независимо от причин), кредитные обязательства автоматически перекладываются на второго.
По закону, при разводе между супругами делится не только совместно нажитое имущество, но и долги. По общему правилу, долги делятся пополам, но, исходя из фактической ситуации, супруги могут договориться о других пропорциях, вплоть до того, что весь долг, а в связи с этим и большую часть имущества, один из супругов официально берет на себя.
Но банк может с этим не согласиться, потому что в этом случае он рискует недополучением больших платежей. А, с другой стороны, ему может быть более выгодно с гарантией получать деньги от здорового, обеспеченного и платежеспособного (на момент развода) супруга, чем постоянно пытаться требовать со второго суммы, которые он действительно ни при каких обстоятельствах не способен выплачивать, например, по состоянию здоровья, инвалидности и т. п.
Такой же подход будет и при рассмотрении вопроса о замене ипотечных объектов. В этом случае не только предложенные объекты должны быть привлекательны для банка, но и каждого из бывших супругов кредитная организация должна посчитать достаточно благонадежным и платежеспособным заемщиком по новому ипотечному договору.
Получив принципиальное согласие банка, необходимо прежде всего юридически закрепить достигнутые договоренности. Это может быть решение суда, либо, что становится все более распространенным, заключается и заверяется у нотариуса соответствующее соглашение между супругами.
Причем, прежде чем заверить документ, нотариус обязан убедиться, что он заключен действительно добровольно и не ущемляет интересов ни каждого из бывших супругов, ни их несовершеннолетних детей (если имеются).
Составлять текст соглашения лучше с помощью профессионала, поскольку услуги нотариуса по его заверению не бесплатны, а любая неточность или неясность формулировок, которая не устроит кредитора, может привести к тому, что 0,5 % от стоимости ипотечного жилья (но не меньше установленной суммы) за услуги нотариуса придется платить повторно.
Однако, по закону, самостоятельно составить текст соглашения по образцу имеет право любой из супругов. Но на его подписании в нотариальной конторе обязательно должны присутствовать оба.
В соглашении, помимо персональных, паспортных и адресных данных сторон, требуется указать все подробности относительно их семейного статуса и подлежащего разделу ипотечного жилья, в частности:
· документы о заключении и расторжении брака;
· справку из БТИ;
· кадастровые и правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Далее в свободной форме, но деловом стиле необходимо прописать:
· достигнутые супругами договоренности по разделу находящегося в ипотеке недвижимого имущества;
· взаимную ответственность в случае недобросовестного выполнения договоренностей;
· предполагаемые пути разрешения в дальнейшем спорных и конфликтных ситуаций;
· место и дату достижения и согласования договоренностей;
· дату подписания;
· подписи сторон и нотариуса.
Самому нотариусу необходимо предъявить паспорта обеих сторон, а также пакет документов на жилое имущество и ипотечный договор.
Мы сделали взаимодействие с судами простым и понятным, оформите онлайн и отправьте документы в суд
Оформить заявку
Мы сделали взаимодействие с судами простым и понятным, оформите онлайн и отправьте документы в суд
Оформить заявку
